2019大变局，为什么富人都不买房了？

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2019大变局，为什么富人都不买房了？

Original: 柯谈柯谈地产观 2019-07-05

本文原创作者：柯谈（个人微信：linco_k）

微信公众号：柯谈地产观（ID：lincokk）

一直关注我的朋友应该记得，从去年下半年开始，我就多次在文中告诉大家，一线及核心二线的刚需可以在今年两会之后的3月份伺机出手。事实证明，果然如此，小阳春如期而至。只要是这段时间入手的朋友，可喜可贺，你们抄到了楼市的大底！

我之前说过，2019年的开局很像进入了再一次的轮回，从国际环境、经济形势以及楼市放松的每一个步骤，都与上一轮牛市十分相像。但是，人不可能两次踏进同一条河流，完全照搬就显得太没有诚意。

2019年第一季度已经走完，我沉下心来仔细回想了下2015年的那个春天，把整个过程在脑子里重演了一遍，发觉一切都是如此的一致，但是唯有一点不同，那就是：

2015年活跃在楼市里的富人们，在2019年集体消失了！

给力的小阳春

从去年底菏泽取消限售打响第一枪以来，一切都在按照剧本按部就班的上演。目前来看，给楼市调控松绑主要分为4大类：1、取消限售限价，2、下调商贷上浮利率，3、提高公积金贷款额度，4、降低人才落户门槛，变相取消限购。

政策已经做出了让步，市场也是很给面子，各主要城市纷纷用小阳春来报以回馈。

杭州、苏州、合肥、重庆等各大二线城市土拍再次火热，开发商抢地热情高涨。

2019年3月的月考更是成绩斐然：

上海，二手住宅成交25931套，同比去年3月大涨50％，更是创下30个月来的新高。

北京，二手房成交16051套，这一数据是2018年5月后10个月以来的最高值。

深圳，一手住宅成交3088套，同比去年大涨52.2%；二手住宅成交4551套，创6个月来的新高。

广州，一手房成交9174套，同比去年上涨41.64%。

苏州，二手房共成交5426套，同比去年增

长了43%，是苏州近3年同期的最高峰。

厦门，二手房成交量超过4200套，同比去年暴涨360%。

刚需的自嗨

的确，楼市又热了起来。不过仔细研究，你就会发现这种热度是彻头彻尾的刚需自嗨。

上图是今年3月份上海新盘成交数据，定睛一看，全都是惨不忍睹的低单价纯刚需盘，唯一超过10万的嘉御庭，认筹率也只有45％。

再来看看上海整个一季度的战况：

2019年一季度上海新房销量前10名中，单价3-5万的纯刚需盘卖的最好，而单价最高的中海建国里，去年12月21日开盘推出391套大平层，整整一个季度过去了，也只卖掉187套，去化48％。

刚需扎堆在二手房里更是体现的淋漓尽致。上海二手房指数办公室的数据显示：3月份卖掉的2.6万套二手住宅中，总价300万元以内的房子占比65％，500万元以内更是高达88％，千万以上的住宅成交更是寥寥无几。500万在内环就是70平以下的两室，而在远郊也只不过是100平的刚改。

相信大家看到这些数据一定会大跌眼镜，现实根本就不是你想像的那样。媒体天天拿少数个案炒作的豪宅秒光，通宵抢房，其实是为博眼球引关注的故意作秀罢了，根本不能代表现在市场的真实状态。

虽然限价还没有完全打开，入市以刚需盘居多，但是从现有几个豪宅项目不理想的成交，以及和二手房低总价集中成交来判断，完全可以认定，这波小阳春完完全全就是刚需客的集体自嗨。

楼市回暖不假，成交暴涨属实，但这波行情仅仅是属于刚需客的春天，冲进楼市的是老百姓们省吃俭用的血汗钱，而富豪们压根就没有入场。

2015豪宅元年

我从2004年就投身楼市，亲历了中国房地产的所有周期。这些周期中，最疯狂、最彻底、最完整的就属2015年。

因为，2015年是中国的豪宅元年。

国人开始接受豪宅、崇拜豪宅、造就豪宅也是从2015年开始的。

2015年初，上海外滩的绿城黄浦湾楼王报价38万/平，6月，上海汤臣一品成交一套总价2.4亿的豪宅，11月，汤臣一品再次将成交均价推高至26.9万/平。

2015年下半年，北京顶豪万柳书院以20.3万/平的价格，打破了北京的成交纪录，几天之后，北京壹号院又以20.9万/平的价格成交，创下了北京豪宅的单价之最。

整个2015年，以上海北京为首的四大一线城市，豪宅销量爆发式增长：

上海易居房产研究院的报告显示，2015年，一线城市单价6万以上的豪宅成交量达到13770套，同比2014年增长了3.5倍，上海7188套，深圳4402套、北京2082套、广州98套。

2015年，北京单价10万元以上的豪宅成交250套，而2014年成交仅为24套，暴涨10倍。上海单价10万元以上的豪宅成交597套，而2014年成交只有144套，暴涨4倍。

总价千万以上的豪宅，上海2015年就卖掉8000套。

总价5000万元以上的顶级豪宅，在2010-2014年间，全国每年去化保持在128套左右，但是2015年仅上半年就卖掉230套。

缘何2015年会成为豪宅爆发的元年呢？归根结底，主要是由于以下三点原因：

一、政策推动。2014年9月30日，央行、银监会发布930新政。2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布330新政。2015年12月z央经济工作会议宣布开启“房地产去库存”。2014年底至2015年，央行5次降准、6次降息。

二、股市套现。众所周知，上一轮股市牛市是由场外配资、场内融资推高的，在2015年6月12日达到顶点5178之前的整个上半年，高杠杆配资炒股的人士和诸多高管就纷纷套现离场，疯狂扫荡一线城市豪宅，锁定收益、固化资产。此时，只有投资小白和菜场大妈还在跑步入场，看不清时局，结果惨遭收割。

三、地王护体。政策改变预期，预期造就地王，地王是豪宅最坚固的护体。从2014年下半年开始，地王项目就不断涌现。2014年7月，上海黄浦区五里桥街道104街坊以实际楼板价为8.55万/平，刷新了全国“单价地王”的纪录。2015年底，深圳宝安区尖岗山片区的A122-0345地以7.99万/平的楼板价成为2015年全国地王。同时期，北京丰台区花乡樊家村的项目以7.5万/平的楼板价刷新了北京的地王记录。地王的层出不穷，必然对周边房价形成最强有力的支撑，也更加坚定了富豪们入手豪宅的信心。

消失的富人

2015的豪宅崛起和2019的刚需扎堆，是特定政策环境下的产物。深度对比2015年和2019年，你就会发现，政策面的放松有实质性的不同。

2014年930新政和2015年330新政，利率7折，取消限贷，首套二套首付全部降低。去库存、造地王，5次降准、6次降息。

而从去年底开始到今年3月，楼市放松还仅限于限售限价，上浮利率回调，公积金额度等无关紧要、无伤大雅的微调。说到底，还是在旁敲侧击的从边角料下手，尚未触及核心政策：限购限贷。

核心政策限购限贷的放松程度，直接决定着牛市的成色，这也是判断楼市走向的唯一标准，除此以外，别无其它。

2015年的牛市，是从一线城市开始，一线的牛市是在豪宅爆发之后才被唤醒的。政策的实质性松绑，股市的套现离场，外加开发商造就的地王，共同促成了前所未有的豪宅崛起。

而对比如今的2019年，政策仍然是抓紧不放，开发商预期好转，但各地政府根本不敢创造地王，股市刚刚有些许起色，去年被深套的兄弟们，在解套回本之余，哪有本钱进军楼市。

反而是，压抑了3年之久的纯刚需，看到遍地都是已经跌回到2016年房价的便宜房子，欣喜若狂，赶紧疯抢。

2015年牛市是富人开创的，而2019年小阳春是刚需推动的。2015年是投资保值，2019年是刚需自住。2015年是自上而下，而2019年是自下而上，准确点说，刚需的疯狂能否带动投资客和豪宅入场，现在还不得而知。

在限购限贷没有实质性放松的前提下，已经回暖的各大城市，3月份的成交量极有可能是整个2019年的至高点。

因此，前期超跌反弹、成交量明显回暖的北上广深、苏州、厦门、杭州、北三县，刚需们可以放心入市。而所有一二线的投资，目前我都不建议盲目入场。

目前来看，整个市场正在精准的诠释何为“房住不炒”，现在的状态也是高层最愿意看到局面：刚需捡便宜，投资卡脖子。下半年行情如何？你不需要猜测，只需要看懂。